TL;DR
Die individuellen und sozialen Bedürfnisse von Menschen finden als Richtwert bei der Planung und Umsetzung von Gebäuden viel zu häufig zu wenig Beachtung. Dabei spielen Erholung, Selbstentfaltung und Gesundheit, aber auch das gelebte Miteinander – auch in der eigenen Nachbarschaft – für immer mehr Menschen eine zentrale Rolle. Mithilfe gesunder Baustoffe, architektonischer und landschaftsgestalterischer Mittel können Immobilienentwickler einfach und nachhaltig Zuhause und Umfelder schaffen, die den zeitgemäßen menschlichen Erwartungen und Erfordernissen entsprechen.
Der Status quo: Kosten- und Flächeneffizienz dominieren die heutige Immobilienentwicklung – statt individueller und sozialer Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner.
Natürlich muss Immobilienentwicklung wirtschaftlich sein und auch die Erfordernisse berücksichtigen, die das nähere und weitere Umfeld (von der Nachbarschaft bis zur Region) mit sich bringt. Doch noch dominiert die Formel „minimale Investition mal maximale Wohnfläche durch minimale Grundfläche“ zu häufig die Planung und Umsetzung von Gebäuden.
Politische Forderungen wie die Nachverdichtung in urbanen Räumen oder nach der Schaffung von maximal viel Wohnraum, aber auch die anhaltenden Kosten- und Finanzierungsdiskussionen tragen zusätzlich dazu bei, dass Fragen nach den idealen Wohn- und Lebensbedürfnissen der Menschen häufig immer noch hintenangestellt werden.
Unser Ansatz: Neben der ökologischen Nachhaltigkeit rücken wir die menschlichen Erwartungen an ihr Zuhause in den Mittelpunkt der Immobilienentwicklung.
Das eigene Zuhause, egal ob gemietet oder Eigentum, ist der vermutlich wichtigste Ort im Leben. Entsprechend hoch sind die Erwartungen jedes einzelnen an diesen Ort – für sich als Individuum, aber auch als „soziales Wesen“ Mensch. Beide Seiten haben wir bei Kokoni intensiv beleuchtet, diskutiert und letztlich in unserer Planung als feste Größen verankert.
Gute Immobilienentwicklung gibt dem „Selbst“ ein Zuhause.
Jeder von uns erwartet – ganz selbstverständlich – viel von seinem Zuhause: die Möglichkeit für Rückzug und Privatheit, Raum, sich zu entspannen und zu erholen, Freiräume, um selbstbestimmt zu leben und sich entfalten zu können. Schlagworte wie Gesundheit und Lebensfreude verbinden all diese Aspekte – und machen deutlich, dass ein Zuhause schon für den Einzelnen weit mehr sein muss als vier Wände und ein Dach über dem Kopf.
Wir sehen uns in der Pflicht, auch dem Miteinander Raum zu geben.
Besonders in den großen Städten erlebt man schnell das Phänomen, mit vielen Menschen auf engstem Raum zu leben – und dennoch kaum einen von ihnen näher zu kennen. In den Metropolen haben wir uns zunehmend daran gewöhnt, nebeneinander anstatt miteinander zu wohnen und zu leben. Dabei sind das Soziale, die Gemeinschaft und das Gemeinsame doch typisch menschlich. Und die Zahl der Menschen, die Sehnsucht nach Alternativen zu Anonymität suchen, scheint zu wachsen.
Bei Kokoni bestimmt deshalb auch das Miteinander – in der Familie, mit Freunden, aber auch in der Nachbarschaft – die Art und Weise, wie wir Immobilien denken und entwickeln.
Entspannen und erholen – das funktioniert nur in einer gesunden Umgebung
Die Menschen beschäftigen sich heute so intensiv mit ihrer Gesundheit wie vermutlich nie zuvor – und das nicht erst seit Corona. Gesunde Ernährung und Sport als fester Bestandteil der Tages- und Freizeitgestaltung sind für viele längst Normalität. Gut so! Doch wenn es um das eigene Zuhause geht, findet das Thema Gesundheit viel zu oft noch viel zu wenig Beachtung.
Tatsache ist jedoch: Konventionell gebaute Häuser bergen Gesundheitsrisiken. Hierzu zählen unter anderem Baustoffe, deren Unbedenklichkeit nicht eindeutig festgestellt ist, oder sogar Materialien, die nachgewiesen gesundheitsschädlich sein können. Mit einer bewussten und verantwortungsbewussten Auswahl der verwendeten Baustoffe kann hier jeder Immobilienentwickler relativ einfach einen Beitrag zu Veränderung leisten.
Das häufigste Gesundheitsrisiko steckt in einem unbedenklichen Baustoff
Zuhause ohne giftige oder gesundheitsgefährdende Baustoffe zu bauen – das empfindet der gesunde Menschenverstand eigentlich als selbstverständlich. Doch das häufigste Gesundheitsrisiko in den eigenen vier Wänden geht auf ein als unbedenklich eingestuftes Baumaterial zurück, nämlich Beton.
Obwohl der Baustoff eine gewisse poröse Beschaffenheit und auch Wasserdurchlässigkeit aufweist, können Betonwände nicht besonders gut „atmen“. Dies äußert sich typischerweise in zwei ungesunden Phänomenen:
- Schimmelbildung, weil ein Zuviel an Feuchtigkeit aus der Raumluft auf Betonoberflächen kondensiert und dem giftigen Pilz so optimale Lebens- und Wachstumsbedingungen bietet.
- Schleimhautreizungen, weil ein Zuwenig an Feuchtigkeit in der Raumluft sich unter anderem in Bindehautentzündungen, Reizhusten und anderen Atemwegserkrankungen Bahn bricht.
Richtig ist, dass beiden Phänomenen mit der angemessenen „Heiz- und Lüftungsstrategie“ theoretisch weitgehend vorgebeugt werden kann. In der Praxis ist jedoch – je nach Quelle – ca. jeder sechste bis zehnte Haushalt von Schimmel betroffen. Ungesund wird das bereits ab einer Fläche von ungefähr 20 Quadratzentimetern – das entspricht in etwa der Größe einer halben EC-Bankkarte.
Holz ist ein unbedenklicher Baustoff, der „selbständig“ die Luftfeuchtigkeit reguliert.
Das Bauen mit Holz erweist sich nicht nur in ökologischer Hinsicht als relevanter und richtiger Schritt Richtung Nachhaltigkeit. Auch mit Blick auf die Gesundheit punktet Holz im Sinne der Bewohner. Denn Holz bringt eben genau die Eigenschaft mit, der es Beton fehlt: es kann von Natur aus mit Feuchtigkeit umgehen.
Vereinfacht kann man sich Holz als „intelligenten“ Schwamm vorstellen, der Feuchtigkeit aus der Luft aufnimmt, wenn sie deutlich zu hoch ist – und sobald die Luftfeuchtigkeit (zu stark) sinkt, die gespeicherte Feuchtigkeit wieder an die Raumluft abgibt. Somit wird das Risiko von Schimmelbildung oder Augen- und Atemwegsreizungen bei zu feuchter bzw. zu trockener Raumluft weitgehend ausgeschlossen. Eine gesunde Alternative zu Beton.
Ein gut gebautes Zuhause trägt noch so viel mehr zur Gesundheit bei
Klar, keine giftigen oder krankmachenden Baustoffe zu verwenden, liegt eigentlich auf der Hand. Selbstverständlich ist aber auch das noch lange nicht: zahlreiche, auch aktuell verbaute Materialien stehen nach wie vor unter dem Verdacht, nicht (ausreichend) schadstofffrei zu sein. Und wie letztlich das Beispiel Beton zeigt: auch unbedenkliche Baustoffe können bedenkliche Folgen für die Gesundheit haben.
Wir bei Kokoni haben den Gesundheitsbegriff bewusst aber noch breiter gefasst. Schließlich sollte das Zuhause in jeder Hinsicht ein möglichst gesunder Ort für jeden sein.
Das Zuhause als Wohlfühlort und Beitrag zum psychischen Wohlbefinden
In unseren Augen leistet angemessener Komfort einen wertvollen Beitrag im Lebensalltag. Bei Kokoni tragen wir diesem Aspekt in vierfacher Hinsicht Rechnung:
- Haptischer und visueller Komfort: Natürlich spielt hier die subjektive Wahrnehmung jedes Einzelnen eine große Rolle. Wo der eine sich wohlfühlt, empfindet der andere möglicherweise Unbehagen. Wir haben für uns und unsere Projekte unsere eigene Linie von visuellem und haptischen Komfort entwickelt, die – so glauben wir – gut zu den Menschen passt, die in einem Kokoni-Haus leben möchten. Diese Linie spiegelt sich unter anderem in natürlichen Oberflächen, dem auch im Innenbereich sichtbaren Einsatz von Echtholz sowie die Verwendung unaufgeregter, naturnaher Farben. Übrigens: Natürliche Oberflächen sind nicht nur haptisch spannende, sondern auch hygienisch (in besonderem Maße für Allergiker). Holz ist antistatisch und zieht weniger Partikel wie Hausstaub an.
- Akustischer Komfort: Wer nach Hause kommt, möchte nicht am Privatleben seines Nachbars teilnehmen – zumindest nicht, ohne darüber entscheiden zu können. Deshalb haben wir in Kokoni One besonderen Wert auf den erhöhten Schallschutz zwischen den Doppel- und Reihenhäusern auf Grundlage der VDI-Richtlinie 4100 gelegt. So bleibt auch laute Lebensfreude dort, wo sie hingehört: im eigenen Zuhause.
- Thermischer Komfort: Niemand möchte zuhause schwitzen oder frieren müssen, klar! Doch eine technische Aufrüstung mit Klima- und Lüftungsanlagen kam für uns bei Kokoni von Anfang an nicht in Frage – denn sie bietet aus unserer Sicht schlichtweg keine guten Antworten auf Fragen des Klimaschutzes oder der Wohngesundheit. Stattdessen haben wir ein Konzept des angemessenen Komforts entwickelt, das verschiedene bauliche und technologische Aspekte smart miteinander verbindet. Hierzu zählt der Bau in Holztafelbauweise, der die Stärken von Holz als Wärmedämmer und -speicher sowie Zellulose (als Dämmstoff) im Sommer und im Winter gleichermaßen ausspielt. Hinzu kommt die passive Kühlung über das Heizungssystem, das wir durch die Entkopplung von Heiz- und Trinkwarmwasser erreicht haben. Nicht zuletzt tragen kleine „Kniffe“, wie die außenliegende Installation des Sonnenschutzes an den Fenstern, zu einem möglichst effektiven Wärmeschutz im Sommer bei. Im Winter sorgt der Einsatz von Flächenheizungen (Fußbodenheizung) für eine gleichermaßen angenehme, verlässliche wie energieeffiziente Raumwärme. Die moderate Zulauftemperatur des Heizwassers von ca. 40°C beugt dabei einer zu starken Austrocknung der Raumluft vor – und sorgt so für gesunde Behaglichkeit.
- Natürliches Licht: Die Mehrzahl der Menschen bevorzugt helle Räume und viel natürliches Licht im eigenen Zuhause. Klar, hierfür braucht es ausreichend viele und ausreichend große Fenster – und die stehen ein wenig im Widerspruch zu maximaler Energieeffizienz. In Kokoni One haben wir aus unserer Sicht eine gute Balance zwischen langfristiger Lebensqualität und energetischen Fragen beim Heizen gefunden.
Das direkte Umfeld als Beitrag zur körperlichen Gesundheit
Klar: Wer es besonders ernst meint, richtet sich einen eigenen Fitnessraum zuhause ein. Anderen möchten diesen Platz anders verwenden – oder ganz einfach nicht zuhause Hantelstemmen und Bandlaufen. Umso wichtiger wird das unmittelbare Umfeld: Welche Möglichkeiten bieten sich vor der Haustür, körperlich aktiv und in Bewegung zu sein? Diese Frage wird uns früher oder später weiter beschäftigen, wenn Kokoni ein Projekt im innerstädtischen Raum umsetzt.
In Kokoni One konnten wir im Rahmen einer kompletten Quartiersentwicklung entsprechende Antworten geben:
- Kinderfreundliche Freiflächen: „Geh doch mal vor die Tür und tob dich aus“ – vor allem für Kinder wird das in der Großstadt zunehmend schwieriger. In Kokoni One bieten wir mit den naturnah gestalteten Außenanlagen mit Steuobstwiese, großem Spielplatz und weiteren Spielangeboten die Möglichkeit, sich direkt „hinter dem Haus“ ins Abenteuer zu stürzen – und das, ohne eine einzige Straße überqueren zu müssen.
- Angebote für Erwachsene: Natürlich richtet sich die Außenflächen auch an „die Großen“ – als Ort zum Entspannen, Austauschen oder auch Auspowern, z. B. mit Outdoor-Sportgeräten in der Workout Corner. Und auch das Gemeinschaftshaus, das allen Bewohner für individuelle Aktivitäten zur Verfügung steht, bietet sich an, beispielsweise für regelmäßiges Nachbarschaftsyoga.
- Der Luxus der Lage: Kokoni One profitiert natürlich von seiner besonders naturnahen Lage. Kultivierte und ursprüngliche Natur sind in wenigen Minuten erreichbar, zum Beispiel der Botanische Volkspark oder die Karower Teiche. Hier funktioniert die Idee von Kokoni als Siedlungskonzept besonders gut – und Projekte im innerstädtischen Raum werden uns in Zukunft noch vor spannende, neue Herausforderungen stellen.
Freiräume für alles, von der individuellen Selbstentfaltung bis zum gelebten Miteinander
Raum und Räume zu schaffen, um einfach mal für sich oder in einfach guter Gesellschaft sein zu können, hat unsere Vorstellungen vom perfekten Zuhause maßgeblich mitbestimmt. Dies hat natürlich nicht nur Einfluss auf die Architektur unserer Häuser, sondern auch auf die Gestaltung des Drumherums. Der Grundgedanke für beides aber ist und bleibt der gleiche: kleine und größere Orte zu schaffen, die zum vielfältigen Lebensalltag von Menschen passen.
Architektur als Spiegel und Ausdruck von Lifestyle, Lebensfreude und Individualität
Kunst und Geschmack liegen bekanntlich im Auge des Betrachters. Dennoch oder vielleicht gerade deswegen finden wir es wichtig, das Zuhause als Lebensumfeld auch mit architektonischen Mitteln zu gestalten – und besonders zu machen. Auf diesem Wege gestalten wir nicht nur das Bild eines Kiezes mit, sondern wollen auch einen Beitrag zum Selbstverständnis der Bewohner leisten.
Nicht 08/15, nicht das typische Doppel- oder Reihenhaus – Kokoni steht für einen anderen Lebensstil und wird mit Sicherheit ganz besonderen Menschen ein Zuhause bieten. Diesem Lebensstil Gestalt zu geben, anders, aber nicht exotisch zu sein: das war uns ein wichtiges Anliegen. Kokoni One in Französisch-Buchholz zeigt exemplarisch, wie das aussehen kann.
Die bewusste Entscheidung für Echtholz-Fassaden, -Türen und -Fenster, aber auch die aufgeräumte, konsequente und dabei untypische Formgebung der Häuser schaffen ein Flair, das unsere Idee von einem besseren Zuhause ausstrahlt. Finden wir. Das Zitat des sogenannten Berliner Dachs gibt den Häusern darüber hinaus lokale Identität und grenzt die Siedlung sympathisch, aber markant von der Umgebung ab.
Breaking the grid: Kokoni One zeigt beispielhaft, wie eine Siedlung dem Miteinander Raum geben kann
Einfamilien- und Reihenhaus-Siedlungen bieten heute landauf, landab mehr oder weniger das gleiche Bild: ein verwechselbares Haus neben dem anderen im durchparzellierten Raster. Hier kommt man oft schon mit dem Nachbarn zwei Häuser weiter – und möchte es irgendwie auch gar nicht. Ziel von Kokoni ist und bleibt es, Wohnhäuser und -quartiere zu entwickeln, die mit diesem Trend brechen.
Ein gesamtes Areal bzw. Projekt von vornherein als zusammenhängende Nachbarschaft zu denken, anstatt als ein Nebeneinander einzelner (mehr oder weniger identischer) Häuser oder Wohnungen – auch das macht Kokoni heute (noch) zu einer Ausnahmeerscheinung in der deutschen Immobilienlandschaft.
Die Gestaltung des Quartiers in Französisch-Buchholz greift unter anderem Ideen der Gartenstadtbewegung sowie Aspekte der weltbekannten Hufeisensiedlung von Bruno Taut auf. Aus gutem Grund: Diesen historischen Vorbildern ging es darum, das reine Wohnen durch Siedlungsstrukturen aufzuwerten, die Natur erlebbar vor die Haustür bringen und Raum für sozialen Austausch schaffen. Ein Blick auf die Planung von Kokoni One zeigt, wie wir diese Ideen zeitgemäß in den urbanen Nord-Berliner Raum übersetzt haben.
Miteinander braucht Räume und Unmittelbarkeit: Deshalb spielt die Schaffung von „sozialen Orten“ für uns eine wichtige Rolle
Warum empfinden viele Menschen das Leben vor allem in der Großstadt zunehmend als anonym? Ein Grund ist aus unserer Sicht ganz einfach, dass die Orte für unmittelbare Begegnungen vor allem in der direkten Nachbarschaft fehlen. Bei den großen Quartiersentwicklungen in Berlin zeigt sich, dass auch andere Entwickler diesem Aspekt zunehmende Aufmerksamkeit schenken.
Wir bei Kokoni sind davon überzeugt: Die Schaffung von Orten für Begegnung und Miteinander ist essenziell, auch bei „kleineren“ Entwicklungsprojekten vom Wohnhaus bis zur Familienhaussiedlung. Kokoni One gibt ein Beispiel, wie wir zukünftig mit Fragen der gelebten Nachbarschaft umgehen wollen: indem wir Räume und Freiräume mitdenken und -planen, die zum gemeinsamen Austausch, miteinander Leben und Erleben einladen:
- Lebenswerte Begegnungsorte: Manches kann eigentlich ganz einfach sein. In Kokoni One haben wir zahlreiche kleine Begegnungsorte etabliert, die mit Sitzgelegenheiten zum Austausch einladen und einer lebenswerten, naturnahen Gestaltung eine passende Kulisse bieten.
- Raum für gemeinsame Aktivitäten: Mit einem Gemeinschaftshaus entsteht eine reale und praktische Fläche, die bei jeder Witterung gemeinsame Aktivitäten und Events ermöglicht – und von den Bewohnern gemeinsam mit Ideen und Leben erfüllt werden kann.
- Der Naturpark im Hinterhof: Die Streuobstwiese verbindet die Qualitäten eines Parks mit dem Flair von Ferien auf dem Bauernhof – und bietet damit einen außergewöhnlichen Ort für Begegnungen und gemeinsame Aktivitäten von der Landschaftsgärtnerei bis zur Apfelernte.
- Durchlässigkeit des Quartiers: Anstatt die Außenflächen klassisch in Parzellen und Privatgärten aufzuteilen, haben wir Kokoni One bewusst als „grenzenlosen“ Gesamtort geplant. Damit „gehören“ die Außenflächen allen gemeinsam – ohne künstliche Abgrenzungen wie Zäune oder Mauern, organisch verbunden und vernetzt durch kleine Wege zwischen den Häusern.
