Zukunftsweisende Energiekonzepte für Immobilien erfordern keine neuen Technologien

TL;DR

Die globalen Klimaziele erfordern ein schnelles und konsequentes Umdenken der Immobilienbranche hinsichtlich der Erzeugung und Nutzung von Energie (Strom und Wärme). Mithilfe eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Energieeffizienz und Lebensqualität, dem alternativlosen Umstieg auf erneuerbare Energien sowie einer smarten und innovativen Verknüpfung vorhandener, bereits erprobter Technologien können Gebäude schon heute klimaneutral mit Energie versorgt werden. 

Moderne Townhäuser in idyllischer Lage
Energieeffizienz auf Kosten der Lebensqualität: Wer den höchsten Standard erreichen will muss auf viel Fensterfläche und viel Licht verzichten.

Der Status quo: Rund um Energiesparen und Energieeffizienz wird viel zu selten ganzheitlich gedacht und viel zu häufig auf nicht nachhaltige Lösungen gesetzt.

Einschränkungen der Lebensqualität im Namen der Energieeffizienz, umweltfeindliche Sanierungskonzepte im Namen des Klimaschutzes, aber auch der Einsatz von nicht emissionsfreien Brückentechnologien, obwohl es bereits heute anders geht: Noch fehlt es der Bau- und Immobilienbranche an der notwendigen Konsequenz und Motivation, einen möglichst umfassenden Beitrag zur Klimawende zu leisten.

Im Gegenteil: Immer häufiger werden Gebäude „hermetisch abgeriegelt“ geplant und gebaut – und im Gegenzug hoch technisiert, z. B. mit Lüftungsanlagen, die mit hohem Energieverbrauch das klassische Lüften ersetzen. Wir bei Kokoni sind davon überzeugt, dass der Verzicht auf vermeintliche Komfort-Technologien ein wichtiger Beitrag zu Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden der Zukunft sein wird.

Unser Ansatz
Unser Ansatz für Nachhaltigkeit
Nicht nur der Einsatz an sich, sondern vor allem das Zusammenspiel erneuerbaren Energien bestimmt die Qualität zukünftiger Wohnimmobilien.

Unser Ansatz: Wir denken das Zusammenspiel vorhandener Lösungen und Technologien neu, um Gebäude fossil- und damit emissionsfrei mit Strom und Wärme zu versorgen.

Photovoltaik (Sonnenenergie), Windkraft, Geothermie (Erdwärme): Uns stehen längst zahlreiche ausgereifte, erprobte und langfristig verlässliche Möglichkeiten zur Energiegewinnung zur Verfügung. Die konsequente Nutzung dieser vorhandenen Technologien ermöglicht es bereits heute, eine klimaneutrale Strom- und Wärmeversorgung von Wohnimmobilien ohne erhöhte Betriebskosten zu sichern.

Für sich betrachtet sind viele klima- und umweltfreundliche Alternativen sowie Strom und Wärme aus erneuerbaren Energien – noch – vergleichsweise teurer als konventionelle Technologien. Deshalb verstehen wir es als unsere wichtigste Aufgabe, nicht möglichst viele Nachhaltigkeitstechnologien zu verbauen, sondern diese bedarfsgerecht, smart vernetzt und für Käufer bzw. Mieter auch finanziell langfristig nachhaltig zu denken. Und zwar ohne Brücken- und Kompromisslösungen, die letztlich keinen angemessenen Beitrag zu den Klimaschutzzielen leisten.

Mehr als sparen
Energiebilanz Deutschland
Alles Sparbemühungen zum Trotz: Der Gesamt-Energieverbrauch in Deutschland stagniert seit 30 Jahren weitgehend.

Warum „Energie sparen“ aus unserer Sicht nicht die (einzige) Messlatte für die energieeffiziente Versorgung von Wohnimmobilien mit Strom und Wärme ist.

Hand aufs Herz: Mit Energiesparen (allein) lässt sich die Welt nicht retten. Zu einem nennenswerten Rückgang des Energieverbrauchs hat uns das Sparen in der Vergangenheit nicht geführt. Und es ist ja auch nicht so, dass es uns an Energie mangelt. Sie kommt nur leider nach wie vor in viel zu großem Maße aus den falschen, nämlich fossilen Quellen.

Natürlich ist der Gedanke angenehm, wir müssten energetisch nur den Gürtel etwas enger schnallen – und dann wird es schon nicht so schlimm mit der Klimakatastrophe. Aber es ist eben dieser Gedanke, der uns in großem Maße in die heutige Misere geführt hat.

Selbstverständlich finden wir einen verantwortungsvollen Umgang mit Energie wichtig. Weil wir alle (wieder) lernen und verstehen sollten, dass jeglicher Konsum und Verbrauch Folgen hat. Schlimmstenfalls für Klima und Umwelt, bestenfalls „nur“ für den eigenen Geldbeutel. Wir als Menschheit werden die Klimawende aber nicht allein erreichen, indem wir uns auf die Eigenverantwortung des Einzelnen als Verbraucher oder Bürger berufen.

Zeit für ein Umdenken und innovative Baustoffe
Gut für die Wärmebilanz von Wohnhäusern, langfristig schlecht für die Umwelt: die Fassadendämmung mit Polystyrol.

Zeit zum Umdenken: Energiesparen und Energieeffizienz widersprechen viel zu oft (noch) unseren Umwelt- und Klimaschutzzielen.

Der Grat zwischen „gut gemeint“ und „gut gemacht“ ist manchmal schmal. Und so werden im Sinne des Umwelt- und Klimaschutzes zum Teil fatale Entscheidungen getroffen – und sogar politisch durchgesetzt.

Ein gutes Beispiel hierfür sind die energetischen Sanierungen von Wohnhäusern in den vergangenen rund 25 Jahren. Für die vermeintlich nachhaltige Wärmedämmung wurden unter anderem Millionen Kubikmeter Polystyrol verwendet – ein Kunststoff mit einer mehr als fragwürdigen Klimabilanz. Und übrigens auch ein Dämmstoff, der irgendwann in der Zukunft als Sondermüll in speziellen Hochöfen aufwändig und emissionsreich verbrannt werden muss.

Ein Blockheizkraftwerk für dich im Einsatz
Blockheizkraftwerke stehen für eine dezentrale und daher effizientere Energieversorgung. Wirklich nachhaltig sind sie dabei aber nicht.

Einige Argumente sprechen für Blockheizkraftwerke als Brückentechnologie – aber nur, wenn sie sich nicht wirklich nicht vermeiden lassen.

Auch bei der Energieerzeugung gibt es aus unserer Sicht halbe Sachen, die als nachhaltige Lösungen gelobt und vermarktet werden, z. B. Blockheizkraftwerke (BHKW). Richtig ist, dass diese vermeintliche „Brückentechnologie“ Vorteile gegenüber der konventionellen Stromerzeugung bietet.

Zum einen ist das die durchaus clevere Sektorenkopplung, also die gleichzeitige Erzeugung von Strom und Wärme – und das optimalerweise am Ort des Verbrauchs. Diese Kopplung führt zu einem geringeren Bedarf an Brennstoff – gut für die Klima- und Kostenbilanz. Zum anderen galt Erdgas lange Zeit als klimafreundlicher im Vergleich zu Öl und Kohle.

Fakt ist aber: Auch Erdgas ist ein fossiler Energieträger – und macht nach wie vor den Großteil an unserer Gasversorgung aus. Das heißt: BHKW setzen bei der Energieerzeugung in der Regel klimaschädliches CO2 frei. Hinzu kommt freiwerdendes Methan, das mittlerweile in der Wissenschaft sogar noch schlechter für das Klima bewertet wird als Kohlenstoffdioxid

Hier etabliert sich Biomethan zwar zunehmend als klimaneutrale Alternative. Doch auch diese ist mit Vorsicht zu genießen: Für den Anbau der notwendigen Biomasse, also Pflanzen, die später in Biomethan umgewandelt werden, bedarf es riesiger Ackerflächen in Monokultur. Der Umwandlungs- und Aufbereitungsprozess ist aufwändig, Lagerung und Transport belasten die Ökobilanz von Biomethan zusätzlich. Für uns keine Alternative zur Erdwärme direkt vor der Haustür.

Doch nicht an jedem Standort lässt sich ein Geothermie-Konzept umsetzen – Gründe können unter anderem Umweltschutz- oder Bauauflagen, aber auch die Wirtschaftlichkeit sein. In solchen Fällen sehen wir BHKW als mögliche Alternative, dann natürlich optimalerweise betrieben mit Biogas.

Etablierte Lösungen

Wie wir etablierte Lösungen und Technologien nutzen, um eine langfristig nachhaltige Energieversorgung von Wohnimmobilien und -quartieren sicherzustellen.

Wenn es um Zukunftstechnologien geht, sind wir bei Kokoni fast so etwas wie Traditionalisten. Für den Einsatz bereits bewährter Nachhaltigkeitstechnologien sprechen aus unserer Sicht vor allem vier schlagende Argumente:

1. Verlässlichkeit

Die jahrzehntelange Erprobung und Weiterentwicklung gewährleistet erfahrungsgemäß eine besonders hohe Verlässlichkeit von Technologien. Schließlich werden „Kinderkrankheiten“, aber auch langfristige Stör- und Fehlerquellen meist erst im Verlauf der Zeit erkannt und ausgeräumt. Und seien wir doch mal ehrlich: Wer in sein Eigenheim investiert, der will sich doch auch sicher sein, dass alles funktioniert – am besten ein Leben lang.

2. Langlebigkeit

Für Besitzer eines Eigenheims spielt die Langlebigkeit jeder Technologie eine besondere Rolle. Denn jeder Defekt oder Ausfall führt nicht nur zu Einschränkungen der Lebensqualität, sondern auch zu ungeplanten Kosten. Deshalb geht es für uns bei der Auswahl der geeigneten Nachhaltigkeitstechnologien auch um Fragen der Robustheit, des laufenden Wartungsaufwands und der möglichst einfachen und kostengünstigen Reparierbarkeit.

3. Effizienz

Ein Blick in die Geschichte mehr oder weniger aller Technologien zeigt: Innovationen müssen weiterentwickelt werden, um ihr Wirk- und Leistungspotenzial freizusetzen. Oder anders gesagt: Bis eine Technologie wirklich effizient funktioniert, braucht es Zeit. Beim Rückgriff auf etablierte Nachhaltigkeitslösungen können wir – und unsere Käufer – sicher sein, dass Kosten und Nutzen einer Technologie im Einklang stehen, die Technologie also einen angemessenen Effizienzgrad aufweist.

4. Wirtschaftlichkeit

Verlässlichkeit, Langlebigkeit und Effizienz sind wichtige Aspekte der Wirtschaftlichkeit. Klar! Doch bei Kokoni geht es uns um mehr als das. Wir wollen unsere Energiekonzepte so wirtschaftlich gestalten, dass deren wiederholte Umsetzung schon jetzt und auf lange Sicht eine echte Alternative zu konventionellen Lösungen darstellt.

Dabei fokussieren wir nicht einfach nur die Investitionskosten, wie es immer noch zu viele Immobilienentwickler tun. Vielmehr betrachten wir den gesamten Lebenszyklus – sowohl der Immobilie als auch der verwendeten Technologien – um die langfristige, also nachhaltige Wirtschaftlichkeit zu bewerten.

Schließlich zahlen sich eine höhere Investition aus, wenn beispielsweise die laufenden Kosten dauerhaft gesenkt und Zusatzkosten, z. B. für Wartung, Reparaturen oder Austausch, über die Zeit spürbar niedriger ausfallen.

In der Praxis

So übersetzen wir unsere Ideen für nachhaltige Energieeffizienz in die Praxis

Mit Kokoni One realisieren wir in Berlin Französisch-Buchholz unser erstes integriert gedachtes und geplantes Energiekonzept. Hier findet ihr zahlreiche Beispiele, wie wir bewährte und erprobte Lösungen und Technologien innovativ und zukunftsorientiert miteinander vernetzen.

Power-Hub

Verwendet wird der Solarstrom möglichst direkt in Kokoni One – für die Wärmeerzeugung, E-Mobility sowie euren eigenen Strombedarf.

Solarenergie

Tagsüber produzieren eure Photovoltaik-Dächer nachhaltig Strom, der ins quartierseigene Stromnetz fließt.

Öko-Strom

Reicht der Solarstrom zur Deckung des aktuellen Bedarfs nicht aus, wird auf zusätzlichen Netz-Strom zugegriffen.

Netz-Strom

Wird mehr Solarstrom produziert als aktuell verbraucht, wird dieser ins öffentliche Stromnetz eingespeist.

Passive Kühlung

Außerhalb der Heizsaison wird dem Kreislauf Wärme entzogen und in die Erde geleitet.

Erdwärme

Als Wärme-Lieferant und -Speicher dient die Erde. Dafür verfügt Kokoni One über ein eigenes Erdwärme-Sondenfeld.

Thermal-Hub

In der Heizsaison wird das Wasser der zentralen Heizungsanlage mithilfe von Erdwärme auf Temperatur gebracht.

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Luftwärme

Bei ausreichend hohen Außentemperaturen wird Wärme aus der Luft aufgenommen und im Boden für eine spätere Nutzung „gespeichert“.

Ladesäule

Alle Häuser mit Stellplatz sind eMobility-ready – und werden bevorzugt mit dem Strom von den Solardächern versorgt.

Stromversorgung

Über den Hausstromverteiler werden auch die eMobility-Wall Boxes sowie die hoch effizienten Durchlauferhitzer für Trinkwarmwasser versorgt – bevorzugt direkt mit dem nachhaltigen Strom aus den Solardächern im Quartier.

Trinkwarmwasser

Trinkwarmwasser wird in Kokoni One mithilfe hocheffizienter Durchlauferhitzer erzeugt. So wird die kostengünstige Heizwärmeversorgung im Winter sowie die passive Kühlung im Sommer erst möglich.

Hausstrom

Solange ein “Solarstrom-Überschuss“ im Quartiert herrscht, wird auch der klassische Hausstrombedarf direkt von den Solardächern gedeckt.

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DENA Energiewende-Kongress 2020
Beim DENA Energiewende-Kongress 2020 wurden wir in der Award-Kategorie für neue, innovative Konzepte ausgezeichnet.

Fossilfreies Energiekonzept für die Wärme- und Stromversorgung

Intelligente Energieerzeugung und -nutzung verstehen wir als zentralen Aspekt jedes nachhaltigen Zuhauses. Deshalb haben wir bei der Entwicklung von Kokoni One mit zahlreichen Experten zusammengearbeitet und ein neuartiges, aber ausschließlich auf etablierten Technologien fußendes Energiekonzept entwickelt.

Entkopplung von Heizung und Trinkwasser

Entkopplung von Heizungs- und Trinkwarmwasser

Anstatt Heizungs- und Trinkwarmwasser wie üblich zentral und gemeinsam zu erwärmen, haben wir die beiden Systeme voneinander getrennt. Die Hygienevorschriften hierzulande sehen eine Erwärmung des Trinkwarmwassers auf mind. 60 °C vor, die Temperatur am Wasserhahn soll eine Temperatur von 55 °C nicht unterschreiten. Für die Heizung – vor allem bei Flächenheizungen wie der Fußbodenheizung – sind deutlich niedrigere Zulauftemperaturen notwendig. Oder anders gesagt: Bei zentralen und gekoppelten Heizungs-Trinkwarmwasser-Systemen ist das Heizungswasser eigentlich viel zu heiß – und verbraucht unnötig viel Energie. In Kokoni One hingegen können wir das Heizungsnetz nun mit moderaten und energieeffizienten 40°C betreiben.

Kosten- und Energieeinsparungen durch passive Kühlung und Wärmespeicherung

Die Entkopplung von Heizung und Trinkwarmwasser in Kokoni One bringt einen weiteren Vorteil mit sich: Außerhalb der Heizsaison nutzen wir das Heizungsnetz zur passiven Kühlung der Häuser. Das heißt: Die Wärme aus den Häusern wird über die Fußbodenheizung abgeleitet. Ein sogenannter Rückkühler zieht die Wärme dann aus dem Kreislauf, die über das Erdwärmesondenfeld ins Erdreich geführt wird.

Das sorgt nicht nur für angenehmere Temperaturen in den Häusern im Sommer, sondern speichert gleichzeitig Wärme im Erdboden. Diese Wärme kann dann später und bei Bedarf wieder als Heizungswärme nutzbar gemacht werden. So benötigt Kokoni One deutlich weniger Wärmesonden im Boden – und das senkt die notwendigen Investitionskosten deutlich. Übrigens: Selbstverständlich berücksichtigen wir dabei alle Umweltstandards und beeinträchtigen Flora und Fauna nicht.

Dezentrale Warmwasserbereitung mit modernen Durchlauferhitzern

Viele von uns haben vermutlich noch die Stimmen ihrer Eltern von der ersten Wohnungssuche im Hinterkopf: „Nimm bloß keine mit Durchlauferhitzer, da zahlst du dich dumm und dämlich.“ Und tatsächlich waren elektronische Durchlauferhitzer lange Zeit vor allem ein Garant für hohe Stromrechnungen.

Auch wenn wir alle vermutlich öfter auf unsere Eltern hören sollten: In Kokoni One gilt das in puncto Durchlauferhitzer nicht. Hierfür sprechen vor allem vier Argumente:

  1. Mittlerweile sind Durchlauferhitzer zur Warmwasserbereitung hoch effizient und verbrauchsarm.
  2. Im Vergleich zur konventionellen, gekoppelten Heiz- und Warmwasserversorgung erweist sich unsere Lösung als energieeffizienter und klimafreundlicher.
  3. Durch den Betrieb der Durchlauferhitzer mit „grünem“ Solarstrom aus den Photovoltaik-Dächern erweist sich unser Modell als besonders nachhaltig.
  4. Moderne Durchlauferhitzer bieten mittlerweile denselben, wenn nicht sogar einen höheren Komfort als eine zentrale Warmwasserversorgung: die gewünschte Temperatur wird gradgenau in der gleichen Zeit erreicht – und bleibt sogar absolut konstant, so lange wie gewollt.
Erzeugung von Sonnenstrom mit Hilfe von Photovoltaik

Erzeugung von Sonnenstrom

Um die globalen Klimaziele zu erreichen, ist eine Abkehr von fossilen Energieträgern und eine konsequente Nutzung erneuerbarer Energien unvermeidbar. Dies wird mit einer weiteren Elektrifizierung unter anderem bei der Heizwärme- und Warmwassererzeugung, aber auch bei der Mobilität einhergehen. Entsprechend wird der Bedarf an Strom aus erneuerbaren Quellen in Zukunft deutlich steigen.

Entsprechend verstehen wir (auch) die tatsächliche, fossil- und CO2-freie Erzeugung von Energie als wichtige Herausforderung. Neben Wind- und Solar-Parks im industriellen Maßstab, können wir als Immobilienentwickler dezentrale und lokale Lösungen umsetzen, die vor Ort einen wichtigen Beitrag leisten – wie zum Beispiel die Erzeugung von Sonnenstrom mithilfe von Photovoltaikdächern.

Übrigens: Die „schicken“, großen Indach-Module in Kokoni bestehen aus mehreren Standardmodulen, die im Bedarfsfall jederzeit einfach ausgetauscht werden können. Selbstverständlich, ohne das gesamte Dach austauschen zu müssen. Das wäre schließlich kein sehr nachhaltiges Konzept.

Übrigens: Solardächer zählen unter anderem zu den wichtigsten Bausteinen des Masterplan Solarcity, in dem sich die Stadt Berlin das Ziel gesetzt hat, den Solarstrom-Anteil am gesamten Stromverbrauch bis 2030 auf 25% zu steigern (heute: 4,9%).

Gemeinschaftliche Energieerzeugung

Kokoni fördert das Miteinander auch bei der Erzeugung erneuerbarer Energien. Dafür sprechen vor allem finanzielle Vorteile und Komfort-Argumente. In Kokoni One stellen wir die Wärmeversorgung der 84 Häuser beispielsweise mithilfe von nur 2 Wärmepumpen sicher – anstatt 84 Einzelanlagen. Das spart Kosten und natürlich auch Platz für alle Bewohner.

Die gemeinschaftliche Stromerzeugung lohnt sich vor allem, wenn sich möglichst viele Bewohner im Rahmen des Betreibermodells (s.u.) auch am gemeinsamen Stromverbrauch beteiligen. Schließlich produziert jedes einzelne PV-Dach bei Tageslicht kontinuierlich Strom, der im Anschluss von allen beteiligten Haushalten im Quartier direkt verbraucht werden kann. Das rechnet sich unterm Strich mehr als die Einspeisung ins Stromnetz.

Das Betreibermodell verstehen wir auch als zentrales Komfort-Argument für die gemeinschaftliche Energieerzeugung: Anstatt Verantwortung und Risiko für den Betrieb einer jeweils eigenen Geothermie-Anlage zu tragen, teilen sich die Bewohner die Kosten für einen professionellen Betreiber, der für die Wartung, Instandhaltung und Reparatur der quartiersweiten Wärmeerzeugung verantwortlich zeichnet.

Betreibermodell

Die quartiersweite, gemeinschaftliche Wärmeerzeugung ermöglicht es, ein sogenanntes Betreibermodell in Kokoni One umzusetzen. Das heißt: Die Geothermie- und Wärmepumpen-Anlage werden von einem professionellen, externen Partner betrieben, im konkreten Falle von Naturstrom. Für die Bewohner bedeutet dies neben einer Auslagerung der Wartungsverantwortung und des Schadenrisikos auch eine langfristig preiswerte Versorgung mit fossilfreier Wärme.

Darüber hinaus konnten wir mit Naturstrom auch ein attraktives Modell für die Abnahme des im Quartier erzeugten Solarstroms und die preiswerte Versorgung mit Strom aus erneuerbaren Quellen gewinnen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass nur Naturstrom-Kunden den Strom von den eigenen Dächern direkt nutzen. Und auch nur der von Naturstrom-Kunden direkt wieder verbrauchte Strom wird deutlich höher vergütet als bei einer Einspeisung ins öffentliche Netz. Das heißt: Je mehr Bewohner von Kokoni One Naturstrom Kunden werden, desto mehr profitiert die Eigentümergemeinschaft vom Verkauf des Solarstroms.

Umsetzung als Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien-Klasse

Natürlich spielt auch eine energieeffiziente, bauliche Umsetzung eine Rolle, wenn es um ein nachhaltiges Zuhause geht. Für Kokoni One haben wir dafür sehr gründlich zwischen Energiebedarf zum Heizen auf der einen Seite und Lebensqualität auf der anderen Seite abgewogen. Denn der Sprung vom Effizienzhaus 55 zum Effizienzhaus 40 erfordert neben einer deutlich stärkeren Dämmung auch eine Senkung der Raumhöhe (niedrigere Decken) und den Verzicht auf Fensterfläche bei gleichzeitig dickerer Verglasung. Das ist einerseits teuer und mindert andererseits die Lebensqualität.

Weil die Wärmeerzeugung in Kokoni One bereits fossil- und CO2-frei sichergestellt ist, haben wir uns gegen die „Extremlösung“ entschieden. So können wir auf die „hermetische Abriegelung“ der Häuser, auf deren „Verdunklung“ durch kleinere und weniger Fenster sowie auf den sonst notwendigen Einbau von – gesundheitlich fragwürdiger – Lüftungstechnik verzichten.

Übrigens: Als Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien-Klasse wird jedes Haus in Kokoni One mit 26.500 EUR von der KfW gefördert.

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